Dubbele maandlasten en de No Risk-clausule
Geplaatst op: 14-07-2023, 11:44:08
Doorstromers die een andere koopwoning kopen, krijgen meestal te maken met dubbele maandlasten. Deze zijn van toepassing als de oude woning later wordt verkocht (gepasseerd bij de notaris) dan de nieuwe woning is gekocht.
In veel gevallen is er nog sprake van een overbruggingshypotheek, die alvast een gedeelte van de verkoopwinst van de huidige woning meeneemt in het financiële plaatje.
Bank wil zekerheid
De bank waar de nieuwe hypotheek wordt afgesloten wil zekerheid hebben dat de dubbele maandlasten betaald kunnen worden. De hypotheekverstrekker zal eerst kijken of het inkomen voldoende is voor twee hypotheken.
Is dat niet het geval en is het inkomen alleen voldoende voor de nieuwe hypotheek, dan moet aangetoond worden dat de bruto maandlasten van de lopende hypotheek 12 maanden betaald kunnen worden uit de eigen middelen.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
|
Lopende hypotheek |
|
|
Aflossingsvrije hypotheek |
€300.000 |
|
Hypotheekrente |
4,0% |
|
Bruto per maand |
€1.000 |
|
|
|
|
Nieuwe hypotheek met een gezamenlijk inkomen van €130.000 |
|
|
Annuiteitenhypotheek |
€600.000 |
|
Hypotheekrente |
4,2% |
|
Bruto per maand |
€2.934 |
In dit voorbeeld is het gezamenlijk inkomen van €130.000 niet voldoende voor de totale hypotheek van €900.000. Natuurlijk is het inkomen wel hoog genoeg voor de nieuwe hypotheek van €600.000.
Deze huizenbezitter moet nu aantonen dat hij of zij 12 maanden de lopende hypotheek kan betalen. De eigen middelen moeten in dit voorbeeld minimaal €12.000 zijn.
Nieuwbouwwoning
Voor een nieuwbouwwoning geldt hetzelfde, maar bij de nieuwe hypotheek wordt dan niet direct de gehele bruto maandlast meegenomen. Vanaf de eerste dag zal wel het aflossingsbedrag van de gehele hypotheek worden meegerekend. De hypotheekrente over het bedrag dat uit depot is gehaald, komt daar nog bij. De huizenbezitter betaalt dus niet de rente over het hypotheekbedrag dat nog in depot zit.
Hieronder een rekenvoorbeeld.
|
Nieuwe hypotheek |
|
|
Annuïteitenhypotheek |
€600.000 |
|
Hypotheekrente |
4,2% |
|
Bruto per maand |
€2934 |
|
In depot nog |
€400.000 |
|
Aflossingsbedrag 1e maand |
€834 |
|
Hypotheekrente €200.000 |
€700 |
|
Totaal bruto per eerste maand |
€1.534 |
In dit voorbeeld wordt het bedrag in depot van €400.000 nog vergoed. Anders gezegd: de huizenbezitter hoeft daar de hypotheekrente niet over te betalen. In de eerste maand gaat het hier over een rentebedrag van €1.400. De maanden erna zal deze huizenbezitter steeds meer gaan betalen. Dit heeft te maken met dat het aflossingsbedrag van de annuïteitenhypotheek steeds hoger wordt.
Bovendien zal het depot tijdens de bouw steeds lager worden. Hierdoor worden de totale bruto maandlasten voor de twee hypotheken steeds hoger. Vooral als er sprake is van een nieuwbouwwoning waarvan de bouwtijd lang is (bijvoorbeeld twee jaar) is het heel verstandig om te kijken of de eigen middelen voldoende zijn om de dubbele maandlasten te betalen.
Verhuisregeling
Doorstromers die een lage hypotheekrente hebben, kunnen deze meenemen naar de volgende koopwoning. Hierbij moeten zij echter ook rekening houden met dubbele maandlasten. Bovendien weten veel huizenbezitters niet dat door de verhuisregeling de lopende hypotheek de variabele rente krijgt die op dat moment van toepassing is.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
|
Lopende hypotheek |
|
ingangsdatum 1-1-2020 tot 1-1-2050 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€250.000 |
|
|
Hypotheekrente |
2,0% |
tot 1-1-2040, einddatum 1-1-2050 |
|
Bruto per maand |
€924 |
|
|
Variabele rente |
5,0% |
(wordt de nieuwe rente) |
|
Bruto per maand |
€1.295 |
|
|
|
||
|
Nieuwe hypotheek totaal |
€580.000 |
ingangsdatum 1-1-2023 |
|
Annuïteitenhypotheek |
€230.000 |
|
|
Hypotheekrente |
2,0% |
tot 1-1-2040, einddatum 1-1-2050 |
|
Bruto per maand |
€924 |
|
|
Annuïteitenhypotheek |
€350.000 |
|
|
Hypotheekrente |
4,2% |
tot 1-1-2033, einddatum 1-1-2053 |
|
Bruto per maand |
€1.712 |
|
|
Totale bruto maandlasten |
€2.636 |
|
In bovenstaand voorbeeld wordt er een andere woning gekocht voor €580.000. Deze huizenbezitter neemt een annuïteitenhypotheek voor dit bedrag. Over de lopende hypotheek van €250.000 (is in 2023 nog €230.000) is de hypotheekrente 2%. De rentevaste periode is 20 jaar (tot 1-1-2040).
Het is logisch dat deze huizenbezitter de lopende lage hypotheekrente wenst mee te nemen naar zijn nieuwe koopwoning. In de periode 1 januari 2020 tot 1 januari 2023 is er €20.000 afgelost op deze annuïteitenhypotheek van €250.000.
Bij de lopende hypotheek verandert nu de hypotheekrente. De huizenbezitter gaat de variabele rente (5,0%) betalen die op dat moment van toepassing is. De bruto maandlasten van de lopende hypotheek worden €371 per maand hoger: €1.295 versus €924.
De hypotheekadviseur moet hier goed rekening mee houden en de klant zorgvuldig inlichten over dat de bruto maandlasten tijdelijk (zolang de huidige woning niet is verkocht) hoog zijn. In dit voorbeeld zijn de totale bruto maandlasten €3.931.
|
Annuïteitenhypotheek |
Rente |
Bruto per maand |
|
€230.000 |
variabel 5,0% |
€1295 |
|
€230.000 |
2,0% |
€924 |
|
€350.000 |
4,2% |
€1712 |
|
|
||
|
Totale bruto maandlasten |
€3931 |
Als de huidige woning is verkocht, zal de annuïteitenhypotheek van €230.000 (rente 5,0%) worden afgelost. Hierdoor worden de nieuwe bruto maandlasten voor deze huizenbezitter €2.636. In de praktijk worden de bruto maandlasten meestal nog lager, daar de huidige woning met winst wordt verkocht.
Zijn dubbele maandlasten te voorkomen?
Het is altijd mogelijk om eerst de huidige woning te verkopen en dan een andere koopwoning te kopen. Desnoods huurt u tijdelijk een ander huis. De huurprijzen zijn tegenwoordig echter ook niet laag.
Een andere mogelijk is de nieuwe woning te kopen met de No Risk-clausule.
No Risk-clausule
De No Risk-clausule houdt in dat de kopers niet verplicht zijn tot de koop van de nieuwe woning zolang de huidige woning niet binnen de gestelde termijn verkocht is. Kopers kunnen dan de koop ontbinden op basis van de No Risk-clausule. De verkopers kunnen en zullen ook hun eisen stellen.
Natuurlijk kunnen verkopers de clausule weigeren. Verkopers die toch akkoord gaan, zullen hun woning gewoon te koop laten staan. Indien er andere kopers komen met een goed bod op de te koop staande woning, dan wordt dit voorgelegd aan de eerste kopers met de No Risk-clausule. Deze kunnen dan beslissen om de woning alsnog te kopen zonder de clausule.
Het voordeel van de No Risk-clausule is dat kopers de tijd hebben (bijvoorbeeld zes maanden) om hun huidige woning te verkopen. Verkopers hebben het voordeel dat zij een koper hebben voor hun woning. Het nadeel is dat deze koper nog wel onder de koop uit kan.
Vooral in de huidige markt waarin veel onzekerheid heerst, kan de No Risk-clausule een oplossing zijn. Bovendien kan die dubbele maandlasten voor een langere periode voorkomen.
Bron: column van 14 juli 2023 van Jos Koets op www.iex.nl